2020年5月6日下午，国信信扬律师事务所合伙人、大湾区“青年律师成长沙龙”发起人兼导师、律媒社战略顾问、广东融聚律师事务所战略顾问林叔权律师应邀参加了兴业社区警务室和立赢平台共同举办的商业防诈骗企业互助交流会。会上，林叔权律师就疫情下房屋租赁合同履行的问题做了精彩分享。

今天主要给大家分享疫情期间法律上的问题，会前跟王总沟通的时候，觉得这个题目挺大的，但其实，今天我只谈一个角度、一个话题，也就是跟房子有关的租赁合同履行问题。

今天在场的我估计大多数都是房东，可能有部分是房客，也可能是既是房东又是房客双重身份。其实疫情对各行各业的影响非常大，在我身边，过一个年，生活和命运就被完全改变的人不少。

比如说我的侄子，因为疫情失业了，之前月薪两万，因为疫情出口受影响，公司要搬到东莞去。一般公司的状况不行老板们都会裁员，但因为现在裁员会面临经济补偿、经济赔偿，所以公司裁员一般是两点，一是调岗位，二是调动上班地点，最后逼到员工主动提出我不干了，再来协商N+1。另外我还有一个朋友，两口子都是做主持人的，以主持人出场费作为主要收入，收入也比较可观。但疫情发生后，线下活动不能举办，对他们来说是有很大影响的。

刚才警官讲到，疫情期间诈骗案例很多，为什么？因为大家没事干了，生意不好做，有些转去做微商卖口罩，但卖口罩也可能构成诈骗，因为卖KN95口罩和熔喷布都是是需要许可的。曾经有一个人咨询过我，他在微信上买了40万的熔喷布，结果验货的时候发现有几捆是假的，问可以去报案吗？当然可以，但是刚刚警官也讲了，这种案件很难破，而且还可能涉及到非法经营的问题。

所以疫情对我们生活和各行各业的影响是很大的，每一种变故、每一种情况的出现，都可能引起合同的变更，都涉及到法律问题。政策的问题由政府去解决，法律的问题由律师、法院来解决。我今天重点要跟大家分享的是就是租赁合同的法律问题。

我们现在可以看到街边的各种商铺贴得最多的就是转让、暂停营业。所以说做房东很痛苦，因为如果在银行按揭的话，银行是不可能给你减免的。但是房客，也就是承租人这边会追着房东减免租金，而且疫情期间政府是有租金减免的相关政策的。

现在虽然全国一级响应全部降为二级响应了，但是疫情还没解除，现在是疫情防控常态化，而常态到什么时候，我们不知道。因为现在国外确诊的有三百多万，几十个国家，而且非洲还有可能会有爆发，这对进出口的影响是非常大的。那么这些变故，都会导致我们合同履行困难。

合同履行困难是我们的一个法律名词，还有一个名词叫做合同不能履行，这两种情况不一样，合同的处理方法也不一样，这里面涉及到很多的法律问题。如果房东出租了房屋，面对租客说要减租，但是房东不愿意减租怎么办，上法院的话法官又会怎么处理。

我举一个例子，有一个房东，他出租了一栋楼给别人做酒店，承租人很明确提出二月份没有钱交房租，三月份也是一样，虽然他是正规酒店，政府也没有命令说不能营业，但是疫情期间没有客人，没有收入，所以他不开业每天亏多少是能够算得到的，而且开业的话要亏多少，亏多长时间是不清楚的，所以这种情况下，2月份到5月份的房租他都是没钱交的，因此他跟房东提出减免租金。但是房东说他银行也有按揭，每个月也要还房贷，房客不交租的话银行追款，房东又怎么办？这个案件是房东来咨询我的。

首先我们要明确一点，什么叫做不可抗力，疫情是不是不可抗力？不可抗力就是不能预见、不能避免、不能克服三个“不能”，全国人大法工委界定了疫情是不可抗力。

那么因为不可抗力会导致两种后果，一种是合同不能履行，不能履行怎么办，是不是就解除合同？解除合同租客也不一定愿意，因为租客的投入很大，装修、各种设施设备，不能说解除就解除。站在房东的角度，解除合同之后又将房子交给谁去经营呢？所以说房东难，承租人也难。

另外一种是不可抗力导致合同履行困难。疫情期间小餐厅不能营业，但是做外卖是可以的。但是做外卖也很难，美团要加收管理费，因为外卖小哥的人工要增加。虽然现在我们已经放开堂食了，但是还是要控制流量，店里最多只能坐满一半的位置。所以这些情况就可能导致合同履行困难，因为承租人连员工的工资支付都很困难，更不要说交房租了，因此还是会要求房东减免租金。

那么面对这两种情况，法院会怎么处理呢？如果是不可抗力导致合同不能履行，那么后果就是解除合同，双方免责。也就是房客可以不交租，双方的损失各自承担，但是房东可能要将押金退回给房客。另外就是承租人的装修的损失是需要双方合理分摊、共同承担的。也就是房东不是把房子收回来就可以的了，你还要退押金，分摊租客的装修损失。所以在疫情影响下合同不能履行对双方来讲都是“双输”的。

对于合同履行困难的情形，不解除合同。承租人可能会想，疫情总有过去的时候，疫情过去后我又到哪里去找地方回来继续做生意，重新找一个地方也是要重新装修、交押金的，还不如现在坚持一下不解除合同。如果这种情况下房东完全不体谅承租人的困难，觉得承租人怎么样都跟自己没关系，只要把房子收回来，是不行的，就算到法院，法官也不会支持。最近司法解释出来，广东高院也有一些关于疫情防控期间导致的民事纠纷的指导判例。

这里给大家再分享一个案例，有一个房东将几套房子出租给经营酒店公寓的公司管理经营，但由于没有生意，承租人没办法交租。这个时候房东提出解除合同，但承租人不愿意退场，最后房东将承租人告到法院去，要求解除合同和退还场地。承租人又反诉，要求减免租金，继续履行合同。

法官认为，是不可抗力导致合同履行困难，但是合同不是不能履行。我们司法是要为经济服务的、为民生服务的，所以我们司法的定调是，在疫情期间因为不可抗力导致合同履行困难的，司法机关判决的尺度是轻易不能解除合同。不是你想解除合同法院就会给你解除的，法院判决都是有指引的。

法院对房东提出解除合同的这种情况是明确提出不支持的，因为广东省高院、最高人民法院对这类案例指引，不能判解除。最后法官就做工作了，这个时候大家共度时艰，大家各让一步，支持继续履行合同，减免二月份租金，三月份租金减免一半。这个案件，法官充当“和事佬”，双方撤回各自的诉讼，继续履行合同。

我刚刚讲的，就是疫情下，对租赁合同履行的问题，法律上怎么处理。一共两种情况，一种是不可抗力导致合同不能履行，一种是不可抗力导致合同履行困难。在出租方、承租人“双输”的情况下怎么处理，司法是有尺度、有指引的。

有时候我们会觉得法律就是法官说了算，但其实最后还是法律说了算。法律是人制定的，法律是由人来适用的，法律是为人民服务的，法律是为经济服务的。

所以通过这两个案例，假设你在疫情期间，你的各种经济生活受到了影响，怎么去处理甲方乙方双方当事人的关系，首先是不能够意气用事。这个时候肯定会产生纠纷，有纠纷的时候就要静下心来，想一想怎么和谐地去处理，各让一步。当然最后要清楚，去到法院会怎么样。

作为律师，面对当事人，我都会明确地告诉当事人去到法院会怎么样，法院会怎么处理。一定要找到这个“底”，有了这个“底”之后很多问题都可以自己处理的。包括怎么去跟对方谈判、怎么各让一步，怎么让大家签订的合同能够继续履行下去。以法律为准绳这是肯定的，但是法院在判决、在调解的时候，是会考虑人情的，所以我们讲，法律不外乎人情

那什么是大的原则？我们现在大的原则就是复工复产。在二、三月份的时候，就是疫情防控、隔离、阻断；到四、五月份，也就是现在最重要的是复工复产，保民生，保市场主体。法律是要为这些最高原则来服务的，所以在这一个阶段，我们的法律就是为复工复产、扩大内需等服务的。

疫情防控导致我们的一些经济活动、合同履行、做生意受阻的情况下怎么去处理纠纷，怎么在保障自己合法权益的基础上处理纠纷。这个时候我们想的不是赚多少钱，而是怎么止损，也就是一是止损，二是减少损失。所以在目前这种情况下我们不要轻易就说打官司，和谐解决才是最好的选择。