新冠肺炎疫情下租赁合同解除的处理指南
编 委 会
策划：林叔权律师 广东融聚律师事务所战略顾问、律媒社战略顾问、大湾区“青年律师成长沙龙”发起人导师、国信信扬律师事务所合伙人
编写：
杨海玲律师 广东融聚律师事务所合伙人、副主任、房产部部长
袁利丹律师 广东融聚律师事务所合伙人、主任
陈奕楠律师 福建宏沃律师事务所律师
周龙梅律师 国信信扬律师事务所律师
审核：郑彬彬律师 福建嘉禾嘉律师事务所律师
编辑：刘文姬 律媒社
助理：朱晓红、孙鹏辉
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目 录
一、疫情发生前签订未履行或签订在履行的租赁合同，因疫情发生不能履行或不能继续履行，怎么处理？
二、因疫情这一不可抗力而导致解除合同，应如何主张解除？
三、疫情防控期间，租赁的房屋不能经营，但不想解除合同，怎么处理？
四、疫情过后，如果再找地方经营，怎么跟业主（出租方）签租赁合同，可以最大限度规避风险？
五、租赁的房屋漏水需要维修，出租人以疫情防控不能外出或找不到维修人员为由拒绝承担维修责任，怎么办？
六、租的房已经装修了一半或者全部装修完了，但因疫情发生不能继续装修，不能使用，如果解除合同，装修损失怎么办？
1、疫情发生前签订未履行或签订在履行的租赁合同，因疫情发生不能履行或不能继续履行，怎么处理？
首先，《合同法》分别赋予了合同当事人对于所签订合同的法定解除权与约定解除权。其中，第九十四条第一项规定了因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除权。
其次，不可抗力事由的发生需要严重到影响合同的实际履行，并且导致合同目的无法实现。那么需要考虑此次疫情属不属于不可抗力，如果属于不可抗力，会不会致使合同目的不能实现，只有两个方面都符合了，才可以合法解除。这是法律的明文规定，也是法院判决的思路。
那么本次疫情属不属于不可抗力？
不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。
我国《民法总则》第一百八十条第二款规定了不可抗力的定义，即所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不可抗力的内涵如下：
（1）必须是社会公认的客观现象。即不可抗力须为凭借人类经验确定其存在的客观现象，比如洪水、台风、地震、战争等，都是人类已认知并能够对交易产生重大影响的社会现象。
（2）必须来自于行为人的外部。不可抗力的外部性，是为了澄清行为人自己行为及他人或者社会行为之间的界限。其中，自然现象的外部性较容易认定，但认定社会现象的外部性却常遇到困难。
（3）必须是行为人不可预见的现象。某种现象可否预见，需由债务人的注意义务程度加以判断。以时间标准观察，须是行为人建立民事关系时未能预见的现象。
（4）必须是后果不能抗拒的现象。我国《民法总则》称为“不能避免、不能克服”，其中，“避免”是使得事件不发生，“克服”是指消除损害后果。
在03年非典时期的相关司法案例，有的法院认定疫情是情势变更，有的认为是正常的商业风险。但是2020年2月10日，全国人大常委会法工委已明确表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此，如本次疫情导致不能履行合同，属于不可抗力。
而关于不可抗力的认定，司法实践中通常从三个“不能”来认定：
1、正确适用不可抗力的主观要件——“不可预见”。对其适用应注意界定“不能预见”的主体，其实质是以什么认识标准和行为能力来确定“不可预见”的问题。
2、正确运用不可抗力的客观要件——不可抗拒性（即“不能避免、不能克服”）。
3、正确处理上述主客观要件之间的关系。首先应把握不可抗力的客观要件，这是认定不可抗力的前提。其次，在根据不可抗拒所相对的主体来确定是否再运用不可抗力的主观要件。
此外，不可抗力的认定还应考察不可抗力合同义务履行受阻之间是否存在因果关系：
1、不可抗力应当是合同履约受阻的直接或者根本原因，即若未发生不可抗力，就不至于出现履约受阻的情形。
2、不可抗力与履行合同义务受阻之间存在阻断事由。认定因果关系是否存在阻断事由，与合同履约人的注意义务程度有关。如果合同履约人承担较高注意义务，诸多事实都可阻断因果关系，从而缩小不可抗力的适用范围；若合同履约人承担较低的注意义务，就会扩大不可抗力规则的适用。
防控解除前租赁合同期限已届满的，可以以合同目的无法实现为由主张解除租赁合同，要求退还押金或租赁保证金。
《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
根据上述条款规定，如果是因疫情导致合同目的不能实现，解除合同的，在合同没有明确约定的情况下，原则上双方是免责的，承租人已支付的押金可要求出租人全额返还。但如承租人拖欠租金或者造成出租人其他损失，出租人有权要求赔偿损失，从押金或租赁保证金中相应扣除。
经营酒店、公寓的朋友们可查阅、收集当地政府发布的关于疫情相关的通知、决定，依据相关通知、决定作为不可抗力的依据。
司法实践中，部分法院受鼓励交易原则的影响，对于“合同目的不能实现”的认定持审慎保守态度。所以，这个合同目的必须是双方在签订合同时确认的真实意思表示。以租赁房屋进行经营而言，如果是短期租赁，租赁期间完全在疫情防控期间，根本无法经营，则会导致合同目的不能实现。如果是长期的租赁，疫情防控仅是一两个月或几个月，仅会造成一两个月或几个月的经营损失，则不必然导致合同目的不能实现，法院不一定会判决解除合同。
回到问题一本身，承租人是在疫情发生前签订租赁合同租下场地的，也即签订合同在前，租赁行为在前，疫情发生在后且疫情发生之后，各级政府针对新冠肺炎疫情，根据本地实际情况依法宣布启动突发公共卫生事件响应机制，并采取交通禁行、公共场所部分关闭等管制措施。这种情形下，已开业的商家停业、未开业的商家不能开业，该种情形属于法律上“不可预见、不可避免、不可克服”的情形，承租人与出租人签订的租赁合同的合同目的根本不能实现。在这种情形下，即使承租人与出租人签订的租赁合同没有约定不可抗力条款，也没有约定哪些条件属于不可抗力情形的，承租人仍然可以以不可抗力行使法定解除权，并且主张部分或全部免除合同责任和义务（包括但不限于要求退回押金、减免租金等）。
关于租金减免问题，分两种情况：
（1）承租的房屋用于居住
因该类房屋主要目的是居住，承租人并不能因使用租赁物业而直接产生收入。在这种情况下，承租人受疫情影响（被隔离、交通管制等）无法回到承租房屋的，尽管承租人无法实际居住，但该房屋仍在承租人的占有下，疫情并不会对租赁合同的履行产生影响。此时，减免租金并不是出租人的法定义务，承租人很难向出租人主张减免租金，但可以跟出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金。当然，如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并向出租人进行说明和提交解除事由的依据。
（2）承租的房屋用于经营、生产（如酒店、工厂）
因该类房屋承租人租金很大程度上来源于经营所得，且承租人通常会对房屋进行装修或改建。对于承租房屋因响应政府部门防治疫情的要求或者因政府要求“延期复工”等行政措施而导致停工停业的，承租人有权以不可抗力为由要求减免“停工期”的租金。即便承租人在疫情稳定后重新营业，但在疫情结束之前仍会遭遇客流量小的困境，疫情仍会对承租方的经营产生后续影响，因此承租方可根据情势变更原则主张适当减少租金。
2、因疫情这一不可抗力而导致解除合同，应如何主张解除？
《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
首先，需在疫情发生且影响合同履行后的合理期限内，通过书面形式通知对方发生不可抗力情形，并以不可抗力为由通知解除租赁合同。双方合同中明确约定了通知时间和方式的，严格按照合同的约定进行。
书面通知建议通过EMS邮寄给对方，并且要求提供回执，以确认对方已收到该通知。如不清楚对方详细地址，可在租赁场所粘贴通知并拍照留存，或通过电子邮件、登报、微信等方式通知，还可通过公证送达。如采取邮件、微信通知，切记保留原始记录及载体，以供仲裁或诉讼时质证使用。
其次，解除通知内容主要为解除合同的理由及与合同解除有关的诉求（包括但不限于租赁物移交方式与期限、押金返还、租金免除、装修损失承担等）。
如果对方不同意解除租赁合同，对方依法应在收到通知书之日起三个月内，向法院起诉或请求确认通知无效。如租赁合同约定仲裁，则通过提起仲裁请求确认解除通知无效。
最后，建议当事人在不可抗力情形发生后，采取积极措施避免损失的扩大。如因双方未采取措施而导致损失扩大的，可能需依法对损失扩大部分承担相应的责任。
3、疫情防控期间，租赁的房屋不能经营，但不想解除合同，怎么处理？
《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
因疫情属于不可抗力情形，在租赁期间租赁的房屋不能经营，这种情形属于《合同法》第一百一十七条规定的不能履行合同的情形，承租人有权不解除合同，但可主张部分或全部免除缴纳租金的责任。
这种情形下建议承租人主动向出租人发出减免租金的书面请求，并积极与出租人协商，力争就租金减免事宜与出租人达成补充协议。如果经协商，不能与出租人就租金减免达成一致，建议承租人在经济能力允许之下尽可能按租赁合同约定履行缴纳租金的责任。如果需延期缴纳租金，应向出租人发出延期缴纳租金申请书，并在承诺的延期期限内足额缴纳租金。如此可避免出租人以承租人违约行使合同解除权。
如因合同履行、租金减免、租金缴纳等产生争议并诉诸诉讼或仲裁，法院或仲裁机构会如何处理？
从案例检索情况来看，大部分法院或仲裁机构支持减免租金。部分法院支持全免，又有部分法院认为双方应当合理分担租金损失而支持部分免除，还有少数法院不支持减免租金，主要理由是疫情是正常商业风险的一部分。
支持减免租金的判例：
有关判决书认定，“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的应酌情减免租金。还有判决书认定，“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金，非典期间要求免除租金是合理的。
不支持减免租金的判例：
有关判决书认定，非典并不必然导致经营目的落空，也不属于不可抗力，也不构成情势变更，即使属于不可抗力或构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果。有判决认为，“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。
4、疫情过后，如果再找地方经营，怎么跟业主（出租方）签租赁合同，可以最大限度规避风险？
租赁合同是双方意思自治的结果，合同对疫情影响合同履行是否有约定是法院判决时首先考虑的问题。2003年非典时期后，许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的条款。
建议各经营户查阅与出租人签订的租赁合同中是否有不可抗力或情势变更条款。如果没有或虽有但条款内容不完善，建议与出租人签订新的租赁合同时，在合同条款中订立不可抗力或情势变更条款以及合同解除条款、免责条款、租期、装修损失条款和损失确定、违约条款等。
5、租赁的房屋漏水需要维修，出租人以疫情防控不能外出或找不到维修人员为由拒绝承担维修责任，怎么办？
房屋维修责任是租赁合同中较为常见的条款，如果租赁合同中有约定由谁承担维修责任，则依合同约定处理。若合同并未约定维修责任的承担，根据合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。
《合同法》第二百二十一条的规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
根据上述法律规定，如果出租人拒绝承担维修责任，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。但在自行维修时，应当注意保存好房屋损坏情况的照片、视频、维修发票等证据。同时，在自行维修或委托专业机构维修前，应将维修方案、维修预算书面通知出租人。
当然，如果因为疫情原因无法进行维修，影响承租人使用租赁物的，承租人可以主张减少租金或延长租期。如果直接导致承租人无法使用租赁物，承租人可以主张解除合同，赔偿损失。
6、租的房已经装修了一半或者全部装修完了，但因疫情发生不能继续装修，不能使用，如果解除合同，装修损失怎么办？
《民法通则》第一百一十五条规定，“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。
根据上述法律和司法解释的规定，因新冠肺炎疫情解除合同的，属于因不可归责于双方的事由导致合同解除，承租人可依公平分担原则要求出租人分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。
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