有部分人由于某些原因不方便将房产登记在自己名下，例如限购，而借用他人的名义来购房。

怎样看双方之间是否存在借名买房关系？

杨海玲律师表示，要从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、税费交纳及相关购房票据的持有情况、产权证书的持有情况等实际因素进行认定。

律师简介

杨海玲律师，广东融聚律师事务所副主任、合伙人，广东省律师协会会员，擅长民间借贷纠纷、房地产纠纷、劳动争议纠纷、刑事辩护等。

案例详情

方某与孙某系亲属关系。2006年，方某与某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定方某购买北京市通州区的某小区房屋。同时，方某作为借款人、抵押人与银行签订《个人住房借款合同》。

然而，孙某却持有支付购房首付款的相关凭证及偿还银行贷款的还款凭证，并主张涉案房屋的首付款系孙某支付、银行贷款系孙某偿还，孙某为涉案房屋的实际出资人。

为此，孙某向法院提起诉讼，请求解除双方之间借名买房协议；方某支付折价款400余万元。

裁判要点

一审法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。

案件中，因双方并无书面的借名买房的协议或约定，从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况等事实，可以认定存在孙某借用方某名义购买涉案房屋的借名买房协议。

关于双方之间的借名买房协议是否应当解除的问题，孙某不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，其与方某之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，孙某据此要求解除其与方某之间的借名买房协议，符合合同解除的条件。

借名买房合同解除后，方某应当将孙某支付的首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费及公共维修基金及涉案房屋的增值部分返还给孙某。

最终，一审法院判决解除孙某与方某之间的借名买房协议，并由方某给付孙某损失补偿共计400余万元。一审判决后，方某不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回孙某的全部诉讼请求。二审法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

律师解析

借名买房，简单的说，即借用他人的名义购买房屋，由借名人出资，产权证登记为他人的名字。

近年来，我国很多城市推出房屋限购政策，司法实践中，因“借名买房”引发的关于房屋所有权的纠纷屡见不鲜。

例如：房屋的产权证上登记的并非出资人的名字，登记产权人反悔要求收回房屋；因登记产权人负债可能导致房产被查封或者执行；房屋的登记权利人如将房屋私自出卖或者抵押，出资人的权益可能得不到保障等等。

上述案例中，我们首先要弄清楚两点：

双方之间是否存在借名买房关系？

法院结合购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、房屋的占有使用情况、税费交纳及相关购房票据的持有情况、产权证书的持有情况等等实际因素进行认定。

涉案房屋首付款由孙某支付，孙某按月将涉案房屋应还贷款支付至方某的还款账户，由贷款银行按月扣划；涉案房屋也是由孙某装修、并由孙某占有使用和对外出租。

法院综合购房、付款、装修及居住使用等事实，最终认定双方存在借名买房关系。

双方之间借名买房协议能否解除？

因孙某并非北京市户籍，不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，双方之间借名买房合同目的无法实现，因此，法院最终判决解除双方之间借名买房协议，方某给付孙某相应的损失补偿。

律师提醒

一是公民在购置房屋时，应当遵守国家相关法律法规，以自己的名义购买房屋，以免产生不必要的纠纷；如果在购买房屋时未取得购房资格，即便实际支付购房款，可能也无法取得涉案房屋的所有权。

二是实际出资人应当妥善保管合同以及购房款支付、偿还贷款、税费交纳的相关凭证，如发生诉讼，以便能够最大限度保障自己的权益。

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内容、图片来源丨北京市第三中级人民法院、怀柔普法